Classement des bâtiments d’habitation
Les bâtiments d’habitation sont classés en familles selon leur hauteur, leur organisation,
leur mode d’accès et les possibilités d’intervention des secours. Pour le SSIAP3, ce classement
permet de comprendre les exigences de sécurité incendie applicables aux maisons, immeubles collectifs,
logements-foyers et parcs de stationnement annexes.
Habitation
Arrêté du 31 janvier 1986
1re à 4e famille
IGH < / > 50 m
Objectif SSIAP3
Savoir identifier la famille d’un bâtiment d’habitation à partir de sa hauteur,
du nombre d’étages, de la distance aux escaliers, des voies engins ou voies échelles,
et des éventuels usages mixtes : habitation, bureau, ERP ou activité professionnelle.
Pourquoi classer les bâtiments d’habitation ?
La réglementation habitation ne classe pas les bâtiments par type d’activité comme en ERP.
Elle les classe en familles, en fonction de leur configuration et de leur hauteur. Cette logique sert
à adapter les exigences de sécurité incendie : accès secours, escaliers, isolement, désenfumage,
colonnes sèches, parcs de stationnement et conditions d’intervention.
Le texte de référence principal est l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie
des bâtiments d’habitation. Il s’applique aux bâtiments d’habitation et logements-foyers dont le plancher bas
du logement le plus haut est situé à 50 mètres au plus au-dessus du sol accessible aux engins de secours.
Au-delà de 50 mètres, le bâtiment sort de la logique habitation classique et relève de la réglementation
des immeubles de grande hauteur. C’est un point fondamental : la hauteur du dernier logement accessible
change le régime de sécurité incendie.
Le bon réflexe SSIAP3
Pour classer un bâtiment d’habitation, cherchez d’abord : maison individuelle ou collectif ?
nombre d’étages ? hauteur du plancher bas du logement le plus haut ? distance aux escaliers ?
accès voie engins ou voie échelles ? présence de locaux ERP ou professionnels ?
Cette page reprend le support original et le transforme en fiche de révision : champ d’application,
logements concernés, 1re famille, 2e famille, 3e famille A, 3e famille B, 4e famille,
cas des usages mixtes et pièges d’examen.
À quels bâtiments s’applique la réglementation habitation ?
Le support rappelle que la réglementation habitation concerne les bâtiments d’habitation neufs,
mais aussi les bâtiments existants dès lors qu’il y a des travaux d’aménagement, de transformation
ou de changement de destination.
L’arrêté du 31 janvier 1986 s’applique aux bâtiments d’habitation, y compris les logements-foyers,
dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à 50 mètres au plus au-dessus du sol utilement
accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l’incendie.
Habitations
Bâtiments ou parties de bâtiments abritant un ou plusieurs logements.
Logements-foyers
Foyers de jeunes travailleurs ou foyers pour personnes âgées autonomes selon les conditions prévues.
Parcs annexes
Parcs de stationnement couverts annexes de plus de 100 m² et jusqu’à 6 000 m².
Limite à retenir
Jusqu’à 50 mètres, on reste dans le règlement habitation. Au-dessus de 50 mètres,
les règles particulières des immeubles de grande hauteur s’appliquent.
Ce qui est considéré comme logement ou habitation
Le support rappelle qu’un bâtiment d’habitation abrite un ou plusieurs logements.
Le logement comprend des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, ainsi que des pièces de service :
cuisine, salle d’eau, WC, buanderie, débarras, séchoir, dégagements et dépendances.
Bâtiments ou parties de bâtiment abritant des logements, logements-foyers,
et locaux professionnels si l’activité s’exerce totalement ou partiellement dans les pièces du logement.
Activités professionnelles dans des locaux séparés du logement, établissements recevant du public,
et immeubles d’habitation de plus de 50 mètres relevant de la réglementation IGH.
Lecture SSIAP3
La difficulté vient souvent des bâtiments mixtes : habitation avec bureaux, petit ERP, local professionnel,
restaurant ou activité intégrée. Il faut vérifier si l’activité reste dans le logement, si elle est isolée,
quelle surface elle occupe et si elle accueille du public.
Les bâtiments d’habitation sont classés en 4 familles
Le classement dépend principalement du type de bâtiment, du nombre d’étages, de la hauteur du plancher bas
du logement le plus haut et des possibilités d’accès des services de secours.
| Famille | Bâtiments concernés | Repère principal | Lecture SSIAP3 |
|---|---|---|---|
| 1re famille | Maisons individuelles R0 ou R+1 selon configuration. | Habitation individuelle simple. | Risque limité par hauteur et configuration. |
| 2e famille | Maisons individuelles plus élevées ou collectifs jusqu’à R+3. | Collectif au plus trois étages sur rez-de-chaussée. | Attention aux escaliers encloisonnés selon hauteur. |
| 3e famille | Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est à 28 m maximum. | Sous-familles 3A et 3B. | Accès escaliers, distances, voie échelles ou voie engins. |
| 4e famille | Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé entre plus de 28 m et 50 m au plus. | Intervention sans logique principale par échelles. | Escaliers protégés, voie engins, distance inférieure à 50 m. |
Piège d’examen
Ne confondez pas “nombre d’étages” et “hauteur du plancher bas du logement le plus haut”.
En 3e et 4e famille, la hauteur par rapport au sol accessible aux secours est déterminante.
Première famille : maisons individuelles simples
La première famille concerne les habitations individuelles isolées ou jumelées à un étage sur rez-de-chaussée
au plus, ainsi que les habitations individuelles à rez-de-chaussée groupées en bande.
Maison individuelle en rez-de-chaussée, isolée, jumelée ou en bande.
Maison individuelle avec un étage sur rez-de-chaussée au plus.
Classée en 1re famille si les structures sont indépendantes de celles de l’habitation contiguë.
À retenir
La 1re famille correspond à des habitations individuelles simples, avec une hauteur limitée.
Le cas à surveiller est la maison R+1 en bande : l’indépendance des structures devient déterminante.
Deuxième famille : maisons plus complexes et collectifs jusqu’à R+3
La deuxième famille regroupe des maisons individuelles plus élevées ou plus complexes,
ainsi que les habitations collectives comportant au plus trois étages sur rez-de-chaussée.
| Cas | Classement | Point SSIAP3 |
|---|---|---|
| Maison individuelle isolée ou jumelée de plus d’un étage sur RDC | 2e famille | Maison plus élevée que la logique 1re famille. |
| R+1 en bande avec structures non indépendantes | 2e famille | Le lien structurel entre logements modifie le classement. |
| Maisons individuelles de plus d’un étage en bande | 2e famille | Attention aux bandes et à la hauteur. |
| Habitation collective jusqu’à R+3 | 2e famille | Si le plancher bas du logement le plus haut dépasse 8 m, l’escalier doit être encloisonné. |
Cas particulier des duplex
Le support rappelle qu’un immeuble collectif de 2e famille peut comporter un étage supplémentaire
dans certains cas de duplex, lorsque l’accès et une pièce principale se trouvent au niveau R+3.
Troisième famille : jusqu’à 28 mètres, avec distinction 3A / 3B
La troisième famille concerne les habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé
à 28 mètres au plus au-dessus du sol accessible aux engins des services de secours.
Elle se divise en troisième famille A et troisième famille B.
Le bâtiment comporte au plus sept étages sur rez-de-chaussée.
La distance entre la porte palière du logement le plus éloigné et l’accès à l’escalier est au plus égale à 7 mètres.
Les accès aux escaliers doivent pouvoir être atteints par les voies échelles.
Le bâtiment est en 3e famille B lorsqu’il ne satisfait pas à l’une des conditions de la 3e famille A.
Les accès aux escaliers doivent être situés à moins de 50 mètres d’une voie ouverte à la circulation
répondant aux caractéristiques de voie engins.
Une colonne sèche est obligatoire pour les bâtiments comportant plus de sept étages sur rez-de-chaussée.
| Critère | 3e famille A | 3e famille B |
|---|---|---|
| Hauteur | Plancher bas du logement le plus haut à 28 m maximum. | Même limite de 28 m maximum. |
| Nombre d’étages | Au plus R+7. | Dès qu’une condition de 3A n’est pas respectée. |
| Distance logement / escalier | 7 mètres maximum entre porte palière la plus éloignée et accès escalier. | Si la condition n’est pas respectée, classement en 3B. |
| Accès secours | Escaliers atteints par voie échelles. | Escaliers à moins de 50 mètres d’une voie engins. |
Mémo SSIAP3
3A = toutes les conditions sont réunies. 3B = au moins une condition de 3A manque.
Le piège est souvent la distance de 7 mètres ou l’accès par voie échelles.
Quatrième famille : entre plus de 28 mètres et 50 mètres
La quatrième famille concerne les habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé
à plus de 28 mètres et à 50 mètres au plus au-dessus du niveau du sol accessible aux engins de secours.
À cette hauteur, l’intervention ne se fait plus principalement au moyen des échelles. Le bâtiment doit donc
être desservi par des voies engins, et les accès aux escaliers protégés doivent se situer à moins de 50 mètres
d’une voie ouverte à la circulation répondant aux caractéristiques de voie engins.
Plus de 28 m et 50 m au plus.
Escaliers protégés à moins de 50 m d’une voie engins.
Au-dessus de 50 m, on bascule vers la réglementation IGH habitation.
Point d’attention
La 4e famille est une zone charnière : trop haute pour une logique simple d’intervention par échelles,
mais pas encore IGH tant que le plancher bas du logement le plus haut ne dépasse pas 50 mètres.
Habitation, bureaux, ERP ou activité professionnelle dans le même bâtiment
Le support détaille plusieurs cas où un immeuble d’habitation comporte aussi des locaux à usage professionnel,
des bureaux ou un établissement recevant du public. Selon la situation, l’immeuble peut rester classé
en habitation ou basculer dans une autre réglementation.
| Cas | Condition principale | Lecture SSIAP3 |
|---|---|---|
| Activité professionnelle intégrée au logement | L’activité fait partie du même ensemble de pièces que la vie familiale. | Le bâtiment peut rester dans la logique habitation. |
| Petit bureau ou ERP dépendant d’une même personne | Ensemble contigu de 200 m² maximum et 20 personnes maximum au même niveau, avec isolement adapté. | Vérifier surface, effectif, isolement et portes. |
| ERP de 5e catégorie en partie basse | Plancher bas du niveau le plus haut occupé par ces locaux à 8 m maximum, façade accessible, isolement CF 2 h sans intercommunication. | Cas fréquent en pied d’immeuble : commerce, cabinet, petite activité. |
| ERP type N aux deux derniers niveaux | Pas de communication directe avec l’immeuble, deux escaliers protégés de 2 UP, maximum 500 personnes. | Cas particulier à bien encadrer, notamment pour l’évacuation et l’isolement. |
La bonne question
La présence d’un ERP ou d’un bureau ne suffit pas à elle seule à faire basculer l’immeuble.
Il faut regarder la surface, l’effectif, le niveau, l’isolement, les communications et les accès.
PDF du cours : classement habitation
Le support original présente le champ d’application du règlement habitation,
les définitions, le classement en familles et les cas particuliers d’immeubles à usages mixtes.
Cas pratique : classer rapidement un immeuble d’habitation
Un immeuble collectif comprend un rez-de-chaussée, sept étages, un parc de stationnement couvert annexe,
une petite activité professionnelle au rez-de-chaussée et un dernier logement dont le plancher bas est situé
à 24 mètres du sol accessible aux engins de secours.
Le bâtiment est-il en 2e, 3e A, 3e B ou 4e famille ? La réponse dépend de la hauteur,
du nombre d’étages, de la distance entre logement et escalier, et de l’accessibilité des escaliers.
Il faut aussi vérifier le parc de stationnement et l’activité professionnelle en pied d’immeuble.
24 m : on reste dans la limite de 28 m, donc potentiellement en 3e famille.
Vérifier R+7 maximum, distance porte palière / escalier ≤ 7 m, et accès escaliers par voie échelles.
Le bâtiment passe en 3e famille B, avec logique voie engins et distance de 50 m aux escaliers.
Vérifier surface, effectif, isolement et absence ou conditions d’intercommunication avec l’habitation.
Synthèse : ce qu’il faut retenir sur le classement habitation
Le classement habitation repose sur une logique de familles. Il dépend du type d’habitation,
du nombre d’étages, de la hauteur du logement le plus haut, des distances aux escaliers,
de l’accès des secours et des usages éventuellement présents dans l’immeuble.
Maisons individuelles simples, R0 ou R+1 selon configuration.
Maisons plus complexes et collectifs jusqu’à R+3.
Collectifs jusqu’à 28 m, avec distinction 3A / 3B.
Plus de 28 m et jusqu’à 50 m, avec escaliers protégés et voie engins.
Tester ses connaissances sur le classement habitation
Après cette fiche, passez aux QCM SSIAP3 pour vérifier vos acquis sur les familles d’habitation,
les hauteurs réglementaires, les voies échelles, les voies engins, les escaliers protégés
et les cas d’immeubles à usages mixtes.
QCM SSIAP3
Entraînez-vous sur les questions SSIAP3 pour consolider votre repérage réglementaire
et votre méthode de classement des bâtiments.
Notices de sécurité SSIAP3
Travaillez aussi les notices pour apprendre à articuler habitation, ERP, IGH,
locaux professionnels et conditions d’isolement.